Soy un adicto a las empresas con activos tangibles como Howard Hughes Holdings.
Cada cual tiene su forma de invertir y sé que el mercado suele premiar los modelos asset-light. Sin embargo, a mí me atraen las compañías propietarias de activos físicos, especialmente aquellos que son estratégicos, que están situados en ubicaciones irreplicables o donde simplemente no tiene sentido volver a construir algo similar cerca, como ocurre con una red eléctrica o con una línea de ferrocarril.
Mientras que los personajes míticos de Disney o Star Wars podrían llegar a ser olvidados por futuras generaciones, o mientras que un hábito de consumo puede cambiar de la noche a la mañana, esa vía de tren que cruza Estados Unidos desde Canadá hasta México seguirá ahí, viendo pasar el tiempo. O un edificio emblemático en el centro de Nueva York, los casinos icónicos en Las Vegas o las centrales hidroeléctricas que abastecen regiones enteras en Brasil o Colombia, donde jamás se construirá otra presa al lado.
Los activos detrás de Howard Hughes Holdings
He decidido recopilar y mapear tantos activos físicos como pueda propiedad de las empresas en las que invierto. Y he decidido comenzar con una compañía que es el ejemplo perfecto de una empresa que podría estar infravalorada frente al valor de los magníficos activos que posee: Howard Hughes Holdings.
En artículos anteriores sobre Howard Hughes Holdings ya había hablado sobre la compañía. En su negocio inmobiliario cuenta con tres segmentos.
Master Planned Communities: es el negocio central de desarrollo y venta de suelo a largo plazo en grandes extensiones de terreno. Una master planned community (MPC) es un desarrollo urbano a gran escala que ha sido diseñado desde el inicio bajo un plan maestro integrado. Mientras que un vecindario tradicional se construye de forma improvisada, calle por calle, las MPCs se conciben y diseñan estratégicamente, para ser entornos autosuficientes que combinan viviendas, servicios, comercios, colegios y zonas de ocio. Y su ejecución y puesta en marcha se extiende durante décadas.
Activos operativos: gestiona una cartera de inmuebles maduros y en explotación (oficinas, retail, multifamiliar, etc…) que generan rentas recurrentes. La mayoría de estos activos se ubican dentro de las propias MPCs desarrolladas por la empresa, beneficiándose del aumento del tráfico y la densidad de población en la zona.
Desarrollos estratégicos: es la incubadora de nuevos proyectos que aún están en fase de planificación o construcción. Cuando terminen pasarán al segmento de activos operativos para que generen ingresos recurrentes, que a su vez financiarán futuros desarrollos. Así se cierra el círculo de generación de valor del modelo de Howard Hughes Holdings.
Así que en resumen podemos entender Howard Hughes Holdings como un propietario de extensas reservas de suelo, que gana dinero desarrollando la base para construir “pequeñas ciudades” (urbaniza ese suelo, crea las infraestructuras, las carreteras, las acometidas de agua y luz, etc…) y vendiendo después el suelo ya desarrollado a promotoras de viviendas (como por ejemplo Lennar, Toll Brothers, KB Home, etc…). Estas se encargan de construir las viviendas y otros inmuebles para negocios. Y después Howard Hughes Holdings se reserva la propiedad de algunos negocios clave, para tenerlos en su cartera de activos operativos, de forma que tengan un flujo continuo de ingresos recurrentes.
Mapa de activos
Para ver con más facilidad qué activos poseen las empresas, he decidido crear una serie de mapas en Google My Maps donde iré añadiendo y organizando cada empresa y sus activos.
Para el caso de Howard Hughes Holdings la información sobre sus activos aparece en el informe 10-K. Podemos buscar el apartado “SCHEDULE III – REAL ESTATE AND ACCUMULATED DEPRECIATION” y principalmente la sección “Item 2. Properties”. Aquí podemos conocer las MPCs que están desarrollando y las propiedades más importantes que poseen dentro de ellas.
Procedimiento técnico
Este es un Substack sobre economía y lo último que pretendo es aburrir al personal con temática técnica o de ámbito informático, pero en este caso creo que puede ser útil dedicar unas líneas a describir el procedimiento técnico que he seguido para recopilar los activos de Howard Hughes Holdings y crear el mapa de activos. Para cualquier lector que en un momento dado pudiera querer hacer algo similar para alguna de las empresas bajo su seguimiento.
Para obtener los límites de la MPC podemos consultar OpenStreetMap (Google My Maps solo ubica la MPC en el mapa, no nos permite añadir el área de la misma). Sin embargo OpenStreetMap solo nos permite descargar un archivo .xml, y para poder importar el área en Google My Maps necesitamos un archivo de tipo .kml.
Podemos obtenerlo desde: https://osm-boundaries.com/map (OpenStreetMap Boundaries). Solo necesitamos iniciar sesión con la cuenta de OpenStreetMap, buscar la MPC por nombre, y podemos descargar las coordenadas de sus límites en formato .kml.
En algunas ocasiones podemos encontrarnos que la zona que buscamos está marcada con una X roja en osm-boundaries. Esto se debe a que en la base de datos de OpenStreetMap esa zona está etiquetada como barrio o comunidad en vez de como frontera administrativa oficial, o porque tiene algún tramo de su perímetro que no está cerrado perfectamente.
En estos casos debemos seguir estos pasos para poder descargar el .kml:
Localizar el ID de la zona en OpenStreetMap: en el buscador de la izquierda tras escribir el nombre de la zona y obtener los resultados, hacer clic en el resultado de tipo “relación”, y copiar el número que aparece entre paréntesis. Ese es el ID de relación.
Con el ID de OpenStreetMap podemos extraer las coordenadas de los límites con la API de Overpass: https://overpass-turbo.eu/. Para ello debemos pegar el siguiente código en la ventana de Overpass sustituyendo el NUMBER_ID por el obtenido en OpenStreetMap:
[out:xml][timeout:30];
relation(NUMBER_ID);
out body;
>;
out skel qt;3. En la web GeoJSON.io importamos el fichero obtenido de Overpass y lo exportamos como .kml, y este ya podremos importarlo en Google My Maps.
Master Planned Communities y Activos Operativos
En esta sección haré un repaso a las principales Master Planned Communities de Howard Hughes Holdings y a los activos operativos que posee dentro de ellas.
En las próximas líneas describiré todas estas MPCs y sus activos. Mi intención también es poder enlazar las ubicaciones que he agregado en el mapa de Google My Maps con los subapartados que hay en este artículo (repletos de definiciones y métricas para cada MPC y cada activo).
Algunas de las listas de los siguientes apartados (principalmente las listas de activos y métricas) no las he escrito manualmente, he pedido a la IA que me organizara los datos de algunas de las tablas del documento 10-K de 2025 como listas de texto para poder agregarlas fácilmente en el artículo de Substack y poder enlazarlas desde el mapa.
Antes de continuar, una precisión: el 10-K clasifica como MPC solamente cinco comunidades: Summerlin, The Woodlands, The Woodlands Hills, Bridgeland y Teravalis. Por lo que parece Columbia y Ward Village no son consideradas como MPC allí, pero sus activos sí que aparecen como parte de los otros segmentos de negocio: los de activos operativos o los de desarrollos estratégicos. Las meto en la lista porque en otros sitios sí que he visto que suelen clasificarlas como MPC y sino, al menos es interesante listar los activos operativos de HHH que hay en estas zonas.
1. The Woodlands (Región de Houston, Texas)
The Woodlands es la MPC más madura y es el mejor ejemplo para ver cómo funciona el modelo de Howard Hughes Holdings cuando una comunidad llega a su fase más avanzada de desarrollo. The Woodlands tiene 28.545 acres y 124.800 residentes, y le quedan apenas 64 acres residenciales por venderse (como vemos en The Woodlands el desarrollo de suelo residencial se encuentra muy cerca de su finalización), pero todavía le quedan 685 acres comerciales.
A pesar de que esta MPC está en un estado avanzado, la empresa consigue seguir generando valor en ella vendiendo esos acres comerciales en una zona con suficiente población como para que iniciar un negocio sea atractivo. En 2025 por ejemplo, según el 10-K, vendió 30,1 acres comerciales a $670.000 de media por acre (haciendo pasar el EBT de esta comunidad pasó de -$8,9 millones a $7,4 millones).
Además del suelo pendiente que queda para vender, The Woodlands tiene una parte muy importante de la cartera de oficinas de HHH con 4,13 millones de pies cuadrados en 15 edificios.
Métricas clave de la MPC:
Superficie: 28.545 acres.
Residentes: 124.800.
Acres restantes para vender: 64 acres residenciales / 685 acres comerciales.
Fecha estimada fin de ventas: 2031 residencial / 2034 comercial.
Precio estimado por acre (2026): N/A residencial / $1,02 millones comercial.
Margen sobre costes pendientes (residencial): 96%.
Activos operativos (oficinas)
The Woodlands Towers at The Waterway
Superficie: 1.395.599 sq ft.
Superficie comprometida: 100%.
Alquiler base contractual anualizado: $45.024.000.
The Woodlands Towers at The Waterway incluye 1201 Lake Robbins y 9950 Woodloch Forest.
La dirección de la sede social de HHH está en 9950 Woodloch Forest.
1725 Hughes Landing Boulevard
Superficie: 340.611 sq ft.
Superficie comprometida: 69%.
Alquiler base contractual anualizado: $3.430.000.
Three Hughes Landing
Superficie: 325.810 sq ft.
Superficie comprometida: 98%.
Alquiler base contractual anualizado: $9.049.000.
1735 Hughes Landing Boulevard
Superficie: 319.456 sq ft.
Superficie comprometida: 95%.
Alquiler base contractual anualizado: $8.071.000.
Lakefront North
Superficie: 258.058 sq ft.
Superficie comprometida: 100%.
Alquiler base contractual anualizado: $7.425.000.
3 Waterway Square
Superficie: 227.617 sq ft.
Superficie comprometida: 91%.
Alquiler base contractual anualizado: $3.200.000.
4 Waterway Square
Superficie: 217.952 sq ft.
Superficie comprometida: 90%.
Alquiler base contractual anualizado: $804.000 (la renta por sq ft, $4,73, es muy inferior a la de The Woodlands Towers, $32,43).
One Hughes Landing
Superficie: 201.268 sq ft.
Superficie comprometida: 78%.
Alquiler base contractual anualizado: $2.524.000.
Two Hughes Landing
Superficie: 200.255 sq ft.
Superficie comprometida: 61%.
Alquiler base contractual anualizado: $2.799.000.
8770 New Trails
Superficie: 180.000 sq ft.
Superficie comprometida: 100%.
Arrendado íntegramente a un único inquilino cuando está ocupado. HHH no publica la renta.
6 Waterway
Superficie: 141.763 sq ft.
Superficie comprometida: 82%.
Alquiler base contractual anualizado: $1.887.000.
3831 Technology Forest Drive
Superficie: 106.104 sq ft.
Superficie comprometida: 93%.
Alquiler base contractual anualizado: $1.960.000.
9303 New Trails
Superficie: 98.283 sq ft.
Superficie comprometida: 51%.
Alquiler base contractual anualizado: $1.102.000.
1400 Woodloch Forest
Superficie: 94.931 sq ft.
Superficie comprometida: 85%.
Alquiler base contractual anualizado: $2.636.000.
2201 Lake Woodlands Drive
Superficie: 22.259 sq ft.
Superficie comprometida: 0%.
Arrendado íntegramente a un único inquilino cuando está ocupado. El contrato del único inquilino expiró en diciembre de 2025.
Activos operativos (retail)
Hughes Landing Retail
Superficie: 125.721 sq ft.
Superficie comprometida: 96%.
Alquiler base contractual anualizado: $4.419.000.
Creekside Park West
Superficie: 72.976 sq ft.
Superficie comprometida: 100%.
Alquiler base contractual anualizado: $2.104.000.
20/25 Waterway Avenue
Superficie: 51.688 sq ft.
Superficie comprometida: 100%.
Alquiler base contractual anualizado: $1.705.000.
Grogan’s Mill Retail
Superficie: 31.363 sq ft.
Superficie comprometida: 68%.
Alquiler base contractual anualizado: $445.000.
Grogan’s Mill Retail es especialmente interesante porque fue uno de los tres activos que HHH puso en servicio durante 2025.
Waterway Square Retail
Superficie: 21.513 sq ft.
Superficie comprometida: 100%.
Alquiler base contractual anualizado: $876.000.
1701 Lake Robbins
Superficie: 12.376 sq ft.
Superficie comprometida: 100%.
Alquiler base contractual anualizado: $551.000.
Activos operativos (multifamiliar)
Millennium Waterway
Unidades: 393 unidades.
Superficie comprometida: 92%.
Renta mensual media: $1.838.
One Lakes Edge
Unidades: 390 unidades.
Superficie comprometida: 94%.
Renta mensual media: $2.478.
Two Lakes Edge
Unidades: 386 unidades.
Superficie comprometida: 94%.
Renta mensual media: $2.843.
Creekside Park The Grove
Unidades: 360 unidades.
Superficie comprometida: 94%.
Renta mensual media: $1.789.
Millennium Six Pines
Unidades: 314 unidades.
Superficie comprometida: 90%.
Renta mensual media: $2.015.
Creekside Park
Unidades: 292 unidades.
Superficie comprometida: 92%.
Renta mensual media: $1.845.
1 Riva Row
Unidades: 268 unidades.
Superficie comprometida: 28%.
Renta mensual media: $4.298.
El 28% tan bajo de arrendamiento no es un problema estructural, sino que es debido a que el activo se puso en servicio por fases durante 2025 y a cierre de ejercicio solo el 61% del edificio estaba en servicio.
The Lane at Waterway
Unidades: 163 unidades.
Superficie comprometida: 90%.
Renta mensual media: $2.620.
Otros activos y participaciones
The Woodlands Warehouse
Superficie: 125.801 sq ft.
Superficie comprometida: 100%.
Hughes Landing Daycare
Activo clasificado como Other, propiedad del 100%.
Stewart Title of Montgomery County, TX
Compañía de títulos, participación del 50%.
Woodlands Sarofim
Inversión industrial, participación del 20%.
Houston Ground Leases
Derechos sobre terrenos mediante ground leases.
HHH también posee una cartera de garajes de estacionamiento. Se trata de 9.696 plazas según indica el 10-K, pero no corresponden totalmente a The Woodlands, sino al conjunto de The Woodlands, Columbia y Ward Village.
En desarrollo
The Ritz-Carlton
111 unidades sobre unos 8 acres y 1.200 pies de orilla en Lake Woodlands, que el 10-K describe como el último gran solar residencial disponible del lago. Las obras empezaron en octubre de 2024 y la finalización está prevista para 2027. Hay 84 unidades ya contratadas (76%).
7 Waterway
Oficina de 186.369 sq ft adquirida en 2025 por $16,3 millones. La remodelación sube el coste total previsto a $39,2 millones, con finalización en el segundo trimestre de 2026 y un NOI estabilizado de $4,8 millones en 2029. Sobre el coste total, eso supondría un rendimiento de aproximadamente el 12% (cálculo propio).
2. Summerlin (Las Vegas, Nevada)
Summerlin es la otra gran comunidad madura de Howard Hughes Holdings. Se empezó a desarrollar en 1990, su área es de 22.500 acres en el borde occidental del valle de Las Vegas y cuenta con unos 132.000 residentes. Quedan ~5.000 acres brutos para desarrollar y de ellos para vender son 1.978 acres residenciales y 494 acres comerciales.
Es el mayor motor en venta de terrenos ahora mismo para la empresa. En 2025 vendió 412,3 acres a $970.000 de media y en 2024 fueron 216,5 acres a $1,3 millones de media. Y por otro lado vendió también 2,7 acres de parcelas a $7,5 millones por acre. El EBT total en 2025 fue de $361,2 millones, un 38% más que el año anterior.
En cuanto a viviendas, Summerlin fue la décima MPC más vendida de Estados Unidos en 2025 con 962 viviendas según RCLCO, aunque en sus propias cifras fueron 949 ventas netas de viviendas nuevas con un precio medio de $779.000 (+12,6%).
Una de las piezas más importantes de esta MPC es el Downtown Summerlin, un núcleo urbano que ocupa unos 400 acres y que integra zonas de retail, restaurantes, áreas de deporte, de entretenimiento, oficinas y viviendas. Antes también era propiedad de HHH el estadio Las Vegas Ballpark y el equipo de béisbol los Aviators, pero salieron en el spin-off de Seaport Entertainment Group (en julio de 2024). Ahora HHH mantiene en Summerlin un ground lease ligado al hockey: el Hockey Ground Lease que se especifica en el 10-K.
Métricas clave de la MPC:
Superficie: 22.500 acres.
Residentes: 132.000.
Acres restantes para vender: 1.978 acres residenciales / 494 acres comerciales.
Fecha estimada fin de ventas: 2043 residencial / 2039 comercial.
Precio estimado por acre (2026): $1,719 millones residencial / $1,378 millones comercial.
Margen sobre costes pendientes (residencial): 81%.
Activos operativos (oficinas y retail)
Downtown Summerlin (retail)
Superficie: 801.010 sq ft.
Superficie comprometida: 100%.
Alquiler base contractual anualizado: $25.585.000 (excluye 381.767 sq ft de anclas y 39.700 sq ft de oficinas sobre el retail).
1700 Pavilion (oficinas)
Superficie: 265.898 sq ft.
Superficie comprometida: 94%.
Alquiler base contractual anualizado: $11.654.000.
One Summerlin (oficinas)
Superficie: 207.292 sq ft.
Superficie comprometida: 85%.
Alquiler base contractual anualizado: $7.794.000.
Aristocrat (oficinas)
Superficie: 181.534 sq ft.
Superficie comprometida: 100%.
Un único inquilino; HHH no publica la renta.
Meridian (oficinas)
Superficie: 147.602 sq ft.
Superficie comprometida: 46%.
Alquiler base contractual anualizado: $877.000.
Two Summerlin (oficinas)
Superficie: 147.139 sq ft.
Superficie comprometida: 100%.
Alquiler base contractual anualizado: $5.984.000.
Summerlin Grocery Anchored Center (retail)
Superficie: 67.147 sq ft.
Superficie comprometida: 85%.
Alquiler base contractual anualizado: $1.652.000.
En conjunto, teniendo en cuenta todo lo anterior, HHH tenía 949.465 sq ft de oficinas y 868.157 sq ft de retail en Summerlin a cierre de 2025.
Activos operativos (multifamiliar)
Tanager Echo
Unidades: 294 unidades.
Superficie comprometida: 96%.
Renta mensual media: $2.662.
Tanager
Unidades: 267 unidades.
Superficie comprometida: 100%.
Renta mensual media: $2.468.
Constellation
Unidades: 124 unidades.
Superficie comprometida: 95%.
Renta mensual media: $2.562.
Inversiones y otros en Summerlin
Hockey Ground Lease
Ground lease relacionado con las instalaciones de hockey.
Summerlin Hospital Medical Center
Participación del 5%.
The Summit
Comunidad de lujo desarrollada con Discovery Land Company. La Fase I ocupa 555 acres y está diseñada para unas 245 viviendas y 32 condominios.
En 2022 HHH aportó otros 54 acres para unas 28 parcelas custom.
El proyecto se encontraba próximo a su finalización a cierre de 2025.
3. Bridgeland (Región de Houston, Texas)
Bridgeland se encuentra en Cypress (al noroeste de Houston) y es la segunda MPC más grande en Texas por acres. Tiene 11.506 acres y aproximadamente 29.000 residentes a cierre de 2025, y aún le queda una buena parte de su superficie por desarrollar.
En 2025 vendió 177,1 acres residenciales a $669.000 de media (en 2024 el precio medio fue $591.000) y ningún acre comercial. Su EBT subió un 29%, hasta $100,4 millones. En 2025 fue la undécima MPC más vendida del país, con 812 viviendas según RCLCO, lo que coincide con las ventas netas reportadas en el 10-K (a precio medio de $470.000).
Métricas clave de la MPC:
Superficie: 11.506 acres.
Residentes: 29.000.
Acres restantes para vender: 1.234 acres residenciales / 1.093 acres comerciales.
Fecha estimada fin de ventas: 2032 residencial / 2046 comercial.
Precio estimado por acre (2026): $662.000 residencial / $767.000 comercial.
Margen sobre costes pendientes (residencial): 89%.
Activos operativos
One Bridgeland Green (oficinas)
Superficie: 49.502 sq ft.
Superficie comprometida: 80%.
Alquiler base contractual anualizado: $568.544 (puesto en servicio en 2025).
Village Green at Bridgeland Central (retail)
Superficie: 27.944 sq ft.
Superficie comprometida: 90%.
Alquiler base contractual anualizado: $661.000.
Starling at Bridgeland (multifamiliar)
Unidades: 358 unidades.
Superficie comprometida: 91%.
Renta mensual media: $1.980.
Lakeside Row (multifamiliar)
Unidades: 312 unidades.
Superficie comprometida: 92%.
Renta mensual media: $1.909.
Wingspan (multifamiliar)
Unidades: 263 unidades.
Superficie comprometida: 89%.
Renta mensual media: $2.542.
En desarrollo
Memorial Hermann Medical Office
Superficie: 50.895 sq ft.
Coste estimado: $23,7 millones.
NOI estabilizado estimado: $1,9 millones anuales en 2029 (rendimiento ~8% sobre el coste).
4. The Woodlands Hills (Conroe, Texas)
The Woodlands Hills está todavía en desarrollo, sigue siendo una reserva de suelo, no activos operativos maduros como en las anteriores.
En 2025 vendió 28,4 acres residenciales a $479.000 de media (y en 2024 fueron 47 acres a $458.000), con un EBT de $10,3 millones y 171 viviendas nuevas vendidas a un precio medio de $400.000.
Métricas clave de la MPC:
Superficie: 2.055 acres.
Residentes: 3.793.
Acres restantes para vender: 624 acres residenciales / 181 acres comerciales.
Fecha estimada fin de ventas: 2035 residencial / 2032 comercial.
Precio estimado por acre (2026): $391.000 residencial / $511.000 comercial.
Margen sobre costes pendientes (residencial): 87%.
5. Teravalis (Phoenix, Arizona)
Esta MPC es un proyecto ambicioso y a muy largo plazo, se encuentra ubicada en el West Valley de Phoenix y está en una fase muy temprana del desarrollo. Es el terreno más extenso de Howard Hughes Holdings con 33.810 acres, y de hecho concentra el 80% de los acres residenciales y el 81% de los acres comerciales que quedan por vender (juntando todo el suelo pendiente de vender entre todas las MPCs).
La escala temporal de Teravalis es ideal para entender cómo funciona Howard Hughes Holdings. Se estima que la venta completa terminará en torno a 2086. No es como una inversión inmobiliaria tradicional donde se espera construir y rentabilizar en el corto y medio plazo, aquí se planifica a muy largo plazo y se espera generar valor durante décadas.
De momento el EBT de 2025 fue negativo con -$3,2 millones, debido al descenso de ventas de suelo en Floreo, pero también a lo que comentábamos, que está en una fase muy temprana de desarrollo en la que no produce apenas beneficios y más bien requiere inversión para seguir desarrollándose.
Métricas clave de la MPC:
Superficie: 33.810 acres.
Acres restantes para vender: 15.908 acres residenciales / 10.531 acres comerciales.
Fecha estimada fin de ventas: 2086.
Precio estimado por acre (2026): $832.000 residencial / $206.000 comercial.
Margen sobre costes pendientes (residencial): 81%.
HHH posee el 88% de Teravalis (resto en manos de un tercero).
Floreo
Es el primer pueblo que se está desarrollando dentro de Teravalis mediante una joint venture 50/50 con Trillium Development Holding Company. Su superficie es de 3.029 acres y se esperan aproximadamente 5.000 parcelas residenciales aparte de los terrenos comerciales y un parque empresarial.
Métricas clave:
Residentes: 35 (llegados a finales de 2025).
Acres restantes para vender: 1.061 residenciales / 116 comerciales.
Precio estimado por acre (2026): $836.000 residencial / $335.000 comercial.
Fecha estimada fin de ventas: 2038 residencial / 2032 comercial.
Margen sobre costes pendientes (residencial): 52%.
Ventas de 2025: 10,6 acres a $793.000 de media, frente a 115,4 acres en 2024.
6. Columbia / Merriweather District (Maryland)
En el 10-K lo la consideran como una MPC de HHH, la metemos aquí porque en otras fuentes sí que he podido leer que la clasifican como MPC y principalmente para poder clasificar y listar los activos operativos que HHH tiene aquí.
Merriweather District es el núcleo urbano de Columbia y HHH tiene aquí unos 1,94 millones de sq ft entre oficinas y retail, más 1.671 unidades multifamiliares. 1,84 millones de sq ft son oficinas como veremos abajo. Posee también Columbia Ground Leases y parte de la cartera de garajes de la zona.
Además tiene otras propiedades que entran dentro de su segmento de desarrollos estratégicos para desarrollo futuro, con 99 acres en Columbia Commercial Land y otros 26 acres en Merriweather District.
Activos operativos (oficinas)
Merriweather Row
Superficie: 925.584 sq ft.
Superficie comprometida: 74%.
Alquiler base contractual anualizado: $18.890.000.
Es, con diferencia, el mayor activo individual.
6100 Merriweather
Superficie: 326.237 sq ft.
Superficie comprometida: 98%.
Alquiler base contractual anualizado: $11.809.000.
One Merriweather
Superficie: 209.950 sq ft.
Superficie comprometida: 94%.
Alquiler base contractual anualizado: $8.151.000.
Two Merriweather
Superficie: 124.639 sq ft.
Superficie comprometida: 96%.
Alquiler base contractual anualizado: $4.496.000.
One Mall North
Superficie: 99.806 sq ft.
Superficie comprometida: 37%.
Alquiler base contractual anualizado: $1.190.000.
10285 Lakefront Medical Office
Superficie: 85.380 sq ft.
Superficie comprometida: 50%.
Alquiler base contractual anualizado: $1.063.000.
Columbia Office Properties
Superficie: 67.066 sq ft.
Superficie comprometida: 72%.
Alquiler base contractual anualizado: $1.302.000.
Activos operativos (retail)
Rouse Building
Superficie: 89.199 sq ft.
Superficie comprometida: 100%.
Alquiler base contractual anualizado: $2.285.000.
Color Burst Park Retail
Superficie: 12.410 sq ft.
Superficie comprometida: 100%.
Alquiler base contractual anualizado: $588.000.
Activos operativos (multifamiliar)
Marlow
Unidades: 472 unidades.
Superficie comprometida: 87%.
Renta mensual media: $2.414.
TEN.m.flats
Unidades: 437 unidades.
Superficie comprometida: 97%.
Renta mensual media: $2.439 (participación del 50%).
Juniper
Unidades: 382 unidades.
Superficie comprometida: 96%.
Renta mensual media: $2.526.
The Metropolitan
Unidades: 380 unidades.
Superficie comprometida: 96%.
Renta mensual media: $2.382 (participación del 50%).
7. Ward Village (Honolulu, Hawai’i)
Ward Village es un poco diferente, no es un terreno enorme esperando a ser desarrollado, sino una comunidad costera de 60 acres en Kaka’ako, entre el centro de Honolulu y Waikīkī. Tiene torres residenciales, espacios comerciales y espacios públicos de alta densidad de población.
En conjunto, HHH tiene unos 836.631 sq ft de retail en Ward Village, y unos 336.600 sq ft están clasificados como pendientes de redesarrollo (esto es el 40% más o menos, lo que deja bastante potencial de creación de valor).
Activos operativos (retail)
Ward Village Retail - New or Renovated
Superficie: 500.015 sq ft.
Superficie comprometida: 84%.
Alquiler base contractual anualizado: $19.268.000.
Ward Village Retail - Pending Redevelopment
Superficie: 336.616 sq ft.
Superficie comprometida: 79%.
Alquiler base contractual anualizado: $6.225.000.
Otros activos
Kewalo Basin Harbor
Superficie: marina de 55 acres.
propiedad del 100% de HHH.
Ward Commercial Land
Superficie: 6 acres de suelo comercial.
Cartera de edificios
En el 10-K de 2025 hablan de ocho torres ya terminadas y vendidas, que suman 3.742 unidades, y son las siguientes.
Torre Waiea
Unidades: 177 unidades.
Torre Anaha
Unidades: 317 unidades.
Torre Ae’o
Unidades: 465 unidades.
Torre Ke Kilohana
Unidades: 423 unidades.
Torre ‘A’ali’i
Unidades: 750 unidades.
Torre Kō’ula
Unidades: 565 unidades.
Torre Victoria Place
Unidades: 349 unidades.
Torre Ulana
Unidades: 696 unidades.
Ulana es una “workforce”: una torre de vivienda asequible.
Generó $369,5 millones a margen bruto cero.
Otras torres en construcción
Dos torres con un 96% pre-vendido que suponen $1.500 millones de ingresos futuros.
Torre The Park Ward Village
Unidades: 545 unidades.
Contratadas: 529 contratadas (97%).
Inaugurada oficialmente el 2 de junio de 2026.
Torre Kalae
Unidades: 329 unidades.
Contratadas: 307 contratadas (93%). Finalización en 2028.
Torres en predesarrollo
Tres proyectos que supondrán $2.000 millones por ingresos ya contratados.
Torre The Launiu
Unidades: 485 unidades.
Contratadas: 346 contratadas (71%).
Construcción prevista a comienzos de 2026 y finalización en 2028.
Torre Melia
Unidades: 220 unidades.
Contratadas: 144 contratadas (65%). Finalización en 2030.
Torre ‘Ilima
Unidades: 148 unidades.
Contratadas: 76 contratadas (51%). Finalización en 2030.
Otros activos estratégicos
41 acres en West End Alexandria (Virginia).
2000 Woodlands Parkway (7.900 sq ft en The Woodlands).
El portfolio en su conjunto
Summerlin, The Woodlands, The Woodlands Hills, Bridgeland y Teravalis suman 98.416 acres y unos 289.593 residentes a cierre de 2025, y si añadimos Floreo, supera los 101.000 acres brutos, de los cuales 34.000 están aún disponibles para venta o desarrollo: unos 21.000 residenciales y 13.000 comerciales.
Esos terrenos no son simplemente una enorme reserva de suelo esperando a ser vendida. El modelo consiste en utilizar el suelo para crear comunidades, vender parcelas a homebuilders, generar demanda mediante oficinas, retail y multifamiliar y, posteriormente, mantener una parte de esos activos en su cartera de activos operativos para generar NOI recurrente.
Por eso para entender el valor de Howard Hughes Holdings no podemos mirar cada propiedad por separado porque cada una de ellas es un engranaje de toda la maquinaria:
Las MPCs: HHH desarrolla el terreno (urbaniza el suelo, crea las infraestructuras, las carreteras, las acometidas de agua y luz, etc…) y vende el suelo.
The Woodlands Hills están en etapas muy tempranas de desarrollo.
Teravalis también en una etapa temprana, pero ya con su primer pueblo en desarrollo, Floreo, y con sus primeros residentes.
Bridgeland está en una fase intermedia de desarrollo.
Summerlin es una MPC madura con densidad de población, negocios, alternativas de ocio, etc… pero aún queda suelo por vender. Es el momento ideal, el lugar es atractivo, el suelo puede venderse más rápido y caro.
Activos y negocios operativos: tras desarrollar las MPCs, HHH elige y se queda con negocios en la zona que le proporcionan ingresos recurrentes.
The Woodlands está totalmente desarrollada, el suelo residencial está vendido casi por completo, pero tiene gran cantidad de activos operativos y negocios funcionando que aportan flujo de ingresos recurrente.
El caso de Columbia y Ward Village es similar, allí tienen activos operativos urbanos que aportan ingresos recurrentes.
Desarrollos estratégicos: si revisamos la lista de activos de HHH vemos que hay torres en construcción en Ward Village, desarrollos en Floreo en Teravalis, etc… los ingresos que se obtienen de la venta de suelo y de los flujos recurrentes de sus activos operativos pueden utilizarse para hacer nuevos desarrollos estratégicos que acabarán siendo activos operativos cuando se terminen y se unirán a los activos que dan ingresos recurrentes a Howard Hughes Holdings.
Conclusión
Cualquiera que siga un poco mi Substack sabe que soy inversor de Howard Hughes Holdings, por lo que mi opinión sobre esta empresa podría estar sesgada. Sin embargo, he intentado ser lo más objetivo posible, y organizar y compartir información objetiva sobre la empresa y principalmente sobre sus activos.
Preparar este artículo me ha supuesto un esfuerzo mayor que otros, principalmente para organizar todas esas áreas de terreno y todos esos activos de la empresa, tanto en este mismo artículo como en el mapa que os he compartido en Google My Maps.
Espero que el esfuerzo valga la pena y el contenido compartido aporte valor a quien siga esta empresa que me gusta mucho.
Un saludo y nos vemos en el próximo.